Kiraya veren ve kiracı arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiralanan taşınmazın başka bir kişi tarafından satın alınması durumunda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik ilgili taşınmazı ihtiyacı sebebiyle satın almışsa kiracının tahliyesi için gerçekleşmesi gereken kanuni şartlar gerekir. Bu şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde düzenlenmiştir;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Bu yazımızda yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesi ve Yargıtay kararları çerçevesinde incelenecektir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları;
- 1. Şart; Kanunda düzenlenen seçimlik haklardan birinin usulüne uygun şekilde kullanılmış olması gerekir;
Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesi incelendiğinde Kanunun yeni malike iki tane seçimlik hak sunduğu görülmektedir. Bu haklara göre yeni malik;
- Konutu veya işyerini edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtiyacını kiracıya bildirerek kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
- Veya yeni malik kira sözleşmesini, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Görüleceği üzere yeni malikin öncelikle bu seçimlik haklarından birini kullanmış olması gerekir. Bu haklardan birinin kullanılmış olması davanın açılabilmesi için ilk şarttır. Ancak ilgili seçimlik hakların nasıl kullanılacağının detaylandırılması gerekir.
Yeni malikin ilk seçimlik hakkı kullanması halinde önemli olan edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarnamenin sadece gönderilmesi değil bu ihtarnamenin kiracıya edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesidir. İlgili ihtarnamenin 1 ay içerisinde gönderilip de aynı süre içerisinde kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi durumunda seçimlik hak usulüne uygun kullanılmamış sayılacaktır. Bir diğer önemli husus ise beklenmesi gereken 6 aylık süreden sonra yeni malikin hemen dava açmak zorunda olmayışıdır. Yeni malik 6 aylık süreden sonra sözleşme sonuna kadar istediği zaman davayı açabilecektir.
Yeni malikin ikinci seçimlik hakkını kullanması durumunda ise kanunen kiracıya göndermesi gereken herhangi bir ihtarname şartı bulunmamaktadır. Yeni malik kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde doğrudan açacağı dava ile kira sözleşmesini feshedebilir.
Yeni malik ilk seçimlik hakkını kullanarak kiracıya 6 aylık süre tanımışsa, sonrasında bu hakkından vazgeçerek ikinci seçimlik hakkını kullanamayacaktır. Zira yeni malik hukuk dünyasında iradesini kiracıya 6 aylık bir oturma süresi tanıyarak açıklamıştır. Bu nedenle yeni malikin konut veya işyerini satın aldıktan sonra iyi bir değerlendirme yaparak kendi lehine olan seçimlik hakkı kullanması çok önemlidir.
- Hukuk Dairesi – 2017/7209 E. , 2017/17902 K.
“Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Burada kiralananı iktisap eden kişiye dava açma süresi açısından iki imkân tanınmıştır. Bunlardan birini seçmek taşınmazı yeni iktisap eden kişiye aittir. Ancak davacı seçimlik hakkını Türk Borçlar Kanunun 351/1 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davalıya ihtarname keşide ettikten sonra bu iradesinden dönemez. Zira bu yönde iradesini kullanmakla davalıya altı (6) ay oturma hakkı tanımış demektir.”
- 2. Şart; İlgili seçimlik haklar sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için uygulanabilir;
Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde düzenlenen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sadece konut ve çatılı işyerleri için açılabilecek bir davadır. Bu nedenle yeni malikin 351’inci maddede belirtilen seçimlik haklarını sadece yeni satın aldığı konut veya çatılı işyeri kiraları için kullanabileceği hususu atlanmamalıdır.
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi – 2013/2532 E. , 2013/6675 K.
“6098 Sayılı TBK’nun 351 maddesinde düzenlenen “yeni malikin gereksinimi” nedeniyle tahliye istemi konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında uygulanabilecek bir düzenlemedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ise baz istasyonu konulmak üzere belirli bir alanın kiralanmasına yönelik olup, 6098 Sayılı TBK’nun 351 maddesi gereğince kiralananın tahliyesi talep edilemez. Ayrıca TBK’nun 310. maddesi “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmünü içerdiğinden, yeni malik ancak kira sözleşmesine istinaden ve sözleşmedeki sürelere riayet ederek kiralananın tahliyesini talep edebilir. TBK’da konut ve çatılı işyerleri haricindeki kira sözleşmelerinde yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiralananın tahliyesi talep edilemeyeceğinden, Mahkemece bu yönden davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya uygun değildir. Öte yandan, kiralananın niteliği gereği kira sözleşmesi belirli süreli ise süre sonunda bildirim ile sona erer. Dosyaya sunulan kira sözleşmesinin 5 yıl süreli olduğu ve başlangıcının kira parasının havale edildiği tarihten başlayacağı belirtilmiş ise sözleşmenin hangi tarihte başladığı belirtilmediği gibi sözleşmenin düzenlediği tarihte belirtilmemiştir. Mahkemece taraflara kira sözleşmesinin başlangıcı açıklatılmamıştır. Bu durumda mahkemece öncelikle taraflar arasındaki akdin başlangıç tarihi ve süresi üzerinde durularak, gerektiğinde bu konuda taraflarında beyanları alınıp delilleri toplandıktan sonra dava tarihi itibariyle kira süresinin sona erip ermediği, davanın sözleşmenin sona ermesinden sonra açılıp açılmadığı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
- 3. Şart; Yeni malik ihtiyacının sürekli, zorunlu, samimi ve gerçek olduğunu ispat etmelidir;
Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyacını ispatlarsa kiracıyı tahliye edebilecektir. Ancak sadece ihtiyacın ispatı yetmemekte olup aynı zamanda bu ihtiyacın sürekli, zorunlu, samimi ve gerçek olması gerekir. İhtiyacın sürekli, zorunlu, samimi ve gerçek olduğunu ispat yükü yeni malik üzerindedir. Bu sebeple dava dilekçesinin çok iyi hazırlanması gerekir. Yeni malik ihtiyacını ispat ederken tanık, bilirkişi ve keşif gibi delillere dayanabilir. Bunun yanında Yargıtay’ın çeşitli karineleri de ispat vasıtası olarak kabul ettiği kararlar mevcuttur.
İhtiyacın sadece dava açılırken olması yeterli değildir. Dava devam ederken de ihtiyacın devam ediyor olması davanın kazanılması için şarttır. İhtiyacın ispatı her somut olaya göre farklı değerlendirmelere tabi tutulmalı ve somut olaya göre strateji belirlenmelidir.
- Hukuk Dairesi – 2017/8780 E. , 2018/1853 K.
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir
Olayımıza gelince; taraflar arasında imzalanan 01.12.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalının 2011 yılından beri dava konusu yeri kullanmakta olduğu da tarafların kabulündedir. Davacı 04.12.2015 tarihinde açmış olduğu dava ile; emekli olduğunu, eşinin sağlık sorunları nedeniyle …’da tedavi görmek istediklerini ayrıca …’da dava konusu yer ile aynı sitede oturan oğluna yakın olmak istediğini belirtmiş, davacı tanıkları da davacının konut
ihtiyacını doğrulamıştır. Her ne kadar Mahkemece davacının halen oturduğu yerin …’da olduğu, ihtiyacın henüz doğmamış olduğu ayrıca davalının eski kiracı olup taşınmazın iki yıl kadar önce davacı tarafından satın alındığı, daha sonra tarafların bir araya gelerek 01.12.2014 tarihinde kira sözleşmesi düzenledikleri, bu sözleşme düzenlendikten 10 ay sonra ihtiyaç nedenini belirtmeden ihtarname çektikleri, dava aşamasında da eşinin daha önceden konmuş sağlık problemini ihtiyaç olarak ileri sürdüklerinden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kanaati ile davanın reddine karar verilmiş ise de; davalının uzun zamandır kiracı olarak kullanmakta olduğu taşınmaz için, yeni malik tarafından kiraya veren sıfatının belirlenmesi veya kira bedelinin güncellenmesi için yeni kira sözleşmesinin imzalanmış olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Ayrıca davacının eşinin sağlık problemleri olduğu ve kanser teşhisi ile …’da ameliyat olduğu dosya içerisindeki belgelerden anlaşılmakta olup, davacının maddi ve manevi desteğinden faydalanmak istediği oğluna yakın oturmak istemesi de ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. Bu durumda dosya kapsamındaki tüm delillerden ihtiyacın samimi olduğu anlaşılmakta olup, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi – 2012/3845 E. , 2012/5250 K.
“Dava, davacılardan …’nın konut ihtiyacı için açılmıştır. Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını, dava konusu kiralananın satılmak istendiğini, satılmak için ilanlar verildiğini, davanın reddini savunmuştur. Yargılama sırasında dinlenen davacı tanıkları da 27.04.2011 günlü celsede, dava konusu kiralananın satışı için emlakçıya verildiğini, kiracısının çıkmadığı için kiralananın satılamadığını beyan etmişler ve davalı savunmasını doğrulamışlardır.
Temyiz aşamasında, davacı vekili tarafından dosyaya ibraz olunan 25.01.2012, davalı vekili tarafından sunulan, 27.02.2012 günlü dilekçelerden, dava konusu kiralananın hükmün kesinleşmesinden önce, 15.08.2011 tarihinde dava dışı üçüncü kişi Muhittin Balkaş’a satıldığı, bilahare de yeni malikin talebi ile kiralananın davalı tarafça tahliye edildiği anlaşılmaktadır.
… Davacıların dava konusu kiralananı, yargılama aşamasında satışa sunmaları ve dava neticesinde kiracı içinde iken üçüncü kişiye satmaları sebebiyle, davaya konu konut ihtiyaçlarının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, tahliyenin konusu kalmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”
- Hukuk Dairesi – 2014/8931 E. , 2014/10381 K.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351.maddesine göre kiraya veren davacı altsoyu olan kızı için işyeri gereksinimi sebebiyle davalı kiracının tahliyesini istiyebilir. Davacının ihtiyaçlı kızının ev hanımı olup herhangi bir işinin bulunmadığı, kiralananın restaurant olarak çalıştırılmak istendiği tanık anlatımları ile ispatlanmıştır. Asıl ihtiyaçlı davacının kızı olup, damadın eşine yardımcı olacağı iddia edilmektedir. Ayrıca dinlenen davalı tanıkları ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığına ilişkin görgü ve bilgiye dayalı beyanda bulunamamışlar, hatta davalı tanığı, davacının bir kaç kere işyerine geldiğini ve restaurant açacağını söylediğini beyan etmiştir.
Bu durumda toplanan tüm deliller doğrultusunda davacının kızının ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Davalının, kiralananın yapılacak işe uygun ve elverişli olmadığı savunması üzerine mahallinde iki defa keşif yapılmış ve bilirkişilerce düzenlenen her iki rapor içeriğinden de bodrum ve zemin katta bulunan kuaför ve güzellik salonu olarak dizayn edilmiş, kuaför dükkanı olarak kullanılan kiralananın toplam 73.50 m2 yüzölçümünde olduğu, restaurant olarak işletilme açısından küçük ve dar bir alana sahip olduğu, mevcut haliyle fastfood, döner ve evlere paket servis yapan sistem şeklinde işletilebileceği, belediyeden izin alındığı takdirde dükkanların önündeki açık alanın dahi
kullanılabileceği belirlendiğinden, kiralananın küçük kapsamlıda olsa yapılacak işe uygun ve elverişli olduğunun da kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.”
- Yeni Malikin Tahliyeden Sonra Taşınmazı Başka Birine Kiralaması;
Yeni malik kiracıyı ihtiyaç nedeni ile tahliye ettirdikten sonra haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz. Yeni malikin ilgili emredici kurala aykırı davranması durumunda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalacaktır.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme;
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Yeni malik ilgili yetkili mahkemelerden istediğinde davayı açabilecektir.
AV. SERCAN GÜL & AV. HÜSEYİN ORHAN ÖNLEN